火險是什麼？先弄清它保的是「結構」而非「家當」
樓宇結構保險在香港俗稱「火險」，保障對象是物業的基本結構，包括四面牆、天花、地板，以及交樓時的原裝標準設施（例如原裝窗框、窗花）。保障事故除了火災、閃電，亦一般延伸至颱風暴雨、水浸、山泥傾瀉、水管爆裂等引致的結構損毀。
要留意的是，火險不賠償室內裝修、傢俬電器、個人財物，也不承擔火災引發的第三者傷亡責任——這些屬於「家居保險」的範疇，兩者不能互相取代。火險保的是建築物本身的重建成本，不含地價與發展商利潤，這決定了下文比較準則的核心：比較火險不是比較「邊間平」，而是比較保額是否足夠、條款是否貼合自己單位的風險。
幾時必須買火險？按揭與屋苑火險的關係
業主承造按揭時，銀行通常會要求借款人為抵押品購買火險，以保障抵押品價值。實務上有幾種情況值得區分：
- 屋苑管理費已包含火險：大部分新屋苑的管理費已涵蓋大廈公眾部分的火險，這類單位申請按揭時一般毋須自行再買。但借款人必須主動向銀行申報，部分銀行甚至要求出示證明，否則銀行可能自行替借款人再買一份。
- 管理公司不再續保：過去曾有屋苑因管理公司決定不為大廈火險續期而引發爭議，部分業主直至收到銀行信件才知悉。這類「火險真空期」的責任誰屬，須視乎大廈公契是否列明管理公司有代購責任；最實際的做法是定期向管理處確認大廈火險的保單到期日。
- 沒有按揭的業主：法律上並非強制購買，但若單位位處樓齡較高的舊樓，自行投保仍是管理風險的合理做法。
保費點計？三種投保額基準與算式
火險保費並非劃一收費，一般按「投保額 × 保費率 × 折扣」計算，而投保額可以有三種基準，價差可達一倍以上：
- 按揭貸款額：以最初批出的貸款額（包括同一樓宇的車位貸款、加按貸款）為基礎。好處是不用每年重新計算，缺點是保費可能偏高。
- 物業重建費用：即重建物業所需的建築費用，通常須由測量師估值，估值費可能由業主自付，每年續保時或需重新估價。這個基準最不容易出現保額不足。
- 尚餘按揭貸款餘額：以未償還貸款額計算，保費最低，但隨着樓宇老化、重建成本上升，容易出現保額不足。
算式可理解為：投保額 × 保費率 × 折扣 = 每年保費。以市面常見例子說明（僅作計算示範）：若保費率為 0.11%、銀行給八折，貸款額 200 萬元者每年保費為 1,760 元；若該單位重建費用估值僅 100 萬元，以重建費為基準則年費降至 880 元；供樓三年後尚餘貸款 180 萬元，以尚餘貸款額為基準則為 1,584 元。只因選擇不同基準，年費可以相差近一倍。
評估準則一：保費率與墊底費的取捨
市場上火險保費率一般約為按揭貸款額的 0.035% 至 0.15%，個別計劃收費可低至 0.035%，而銀行代售計劃普遍定價在 0.1% 左右。既然價差以倍計，就不宜只看保費一項，還要同時比較俗稱「墊底費」的自負額。參考市場多家保險公司的公開資料（以樓齡 40 年以下、面積 500 呎以下、投保額 500 萬元計算）：
| 計劃（示例） | 保費率／年費參考 | 墊底費水平 |
|---|---|---|
| 忠意（Generali）火險 | 約 0.035%／約 2,500 元 | 颱風或風暴造成者每項首 3,000 元；山泥傾瀉或地陷為 1 萬元或損失 10%（以較高者為準）；其他原因 3,000 元 |
| OneDegree 樓宇火險 | 約 0.042%／約 1,200 元 | 火警、地震、颱風、風暴、洪水、水管爆裂致損毀為每次首 3,000 元；山泥傾瀉或地陷為 1 萬元或損失 10%（以較高者為準） |
| 中國平安按揭火險 | 約 0.041% | 最低 1 萬元或損失 10%（以較高者為準） |
| 豐隆家居樓宇保險 | 約 0.057%／約 2,850 元 | 非火災、閃電及爆炸所致者每次首 1,000 元；山泥傾瀉或地陷為每次首 1 萬元或損失 10%（以較高者為準） |
| AIG 樓宇結構保險 | 約 0.063% | 非水損每宗為損失 10% 或 250 元（以較高者為準）；水損每宗為損失 10% 或 1,000 元（以較高者為準） |
| 匯豐火險（由 AXA 承保） | 基本計劃約 0.11%／全面計劃約 0.15% | 火警、地震、颱風、風暴、洪水及第三者汽車碰撞、水管爆裂等為每項首 3,000 元；山泥傾瀉或地陷為 1 萬元或損失 10%（以較高者為準） |
| 大新保險火險 | 年費 700 元起 | 水損墊底費按樓齡遞增：0 至 30 年為每宗首 1,000 元或賠償額 10%；31 至 40 年為首 5,000 元；41 至 50 年為首 1 萬元；51 至 60 年為首 1.5 萬元或 15%（以較高者為準） |
由表可見，山泥傾瀉、地陷這類事故的墊底費明顯高於一般意外，多數計劃以 1 萬元起跳；部分計劃更以樓齡決定墊底費高低，樓宇愈新、墊底費愈低。
評估準則二：保障範圍的細節差異
- 天災是否涵蓋：大部分火險及其延伸保障會覆蓋颱風、洪水造成的損毀，但並非所有計劃都包括山泥傾瀉與地陷（例如中國平安的計劃就將山泥傾瀉排除在外）。
- 火災成因的排除條款：多數計劃會列明家用鍋爐、煤油爐爆炸受保，惟部分計劃寫明不包括漏電或電線短路造成的損毀。
- 附加費用保障：個別產品會覆蓋清理災場費用，以及建築師、測量師及顧問工程師費用，賠償限額通常為投保額的 5% 或 10 萬元（以較低者為準）。
- 第三者責任：火險一般不包含第三者責任，若擔心火勢蔓延波及鄰居或公共地方，須另行投保家居保險。
評估準則三：保額是否足夠——「比例分攤」與「保額不足」
假設單位重建需 100 萬元，但只購入 50 萬元保額，一旦物業全毀，保險公司未必賠足 50 萬元，而可能只賠 25 萬元，理由是投保額只覆蓋重建價值的一半，賠償亦按比例縮減。反之，如果屋苑法團已為大廈公眾部分買了一份火險，而業主又自行買了一份，火警發生時並不會獲得雙重賠償：保險公司理賠時會採用「比例分攤原則」（Contribution），由兩間公司按比例攤分賠償金額。因此自行投保前，應先確認大廈總保單的保額與保障範圍，避免重複為同一結構付費。
保額是否足夠，關鍵在於保險公司賠的是「重建原貌」的成本，而非市價。若希望在事故後順利理賠，建議在安全情況下即時拍下受損現場照片與影片，並整理詳細的損壞結構清單，供保險公司委派的公證行評估。
評估準則四：魔鬼條款與樓齡限制
- 空置條款：若單位連續空置超過一定日數（常見為 30 日，實際視個別保單），保險效力可能被暫停。長期離港或單位丟空者，應預先以書面通知保險公司。
- 非法改建不保：單位如有僭建，或在未獲屋宇署批准下拆走主力牆、自製開放式廚房等，保險公司有權終止保單並拒絕賠償。
- 樓齡限制：樓齡愈高，因樓宇殘舊、有機會不符合消防條例，承保風險較高，保險公司一般設有樓齡限制，多數為 40 至 50 年樓齡不等。唐樓及村屋的保費通常也較貴。
比較流程：四步完成精明投保
- 先查大廈總保單：向管理處索取公眾部分火險的保單資料，確認保額、保障範圍與到期日，判斷是否真的需要自行補購。
- 向按揭銀行查詢有否綑綁銷售：大部分銀行並沒有硬性規定借款人必須選購該行銷售的火險，部分銀行或以「首年保費優惠」或「免首年保費」作招徠。簽署前先問清楚保單是可按揭條件，還是可自行安排。
- 自行向外間公司報價：銀行代售的火險往往包含較高的行政費及佣金，外間公司（例如 OneDegree、蘇黎世等）的保費率隨時平一截，以 500 萬元貸款額計算，每年保費相差可達數千元。已有銀行保單者亦可「轉火險」，由新保險公司協助與按揭銀行溝通，並按比例申請取消舊保單及退款（能否退款須視乎原有條款）。
- 以三個維度評分：把保費率、墊底費與保障範圍（尤其是天災與附加費用）並列比較，再核對保險公司是否接受自己單位的樓齡與樓宇類型，最後才決定投保額基準。
常見問題
火險一定要跟按揭銀行買嗎？
不一定。視乎按揭條款，但大部分銀行沒有硬性規定借款人必須選購該行銷售的火險。業主可自行在市場上比較，只要保單條款符合銀行要求即可。
屋苑已買火險，業主仍要自己買嗎？
若管理費已包含大廈火險，申請按揭時一般毋須再買。但須主動向銀行申報甚至出示證明，否則銀行可能替借款人強制再買一份。
火險與家居保險有何分別？
火險保障物業基本結構（牆、天花、地板及原裝設施）；家居保險則保障室內裝修、傢俬電器、個人財物，並包含第三者責任。
保費平就代表划算嗎？
不一定。若投保額不足，理賠時會按比例縮減賠償；若墊底費偏高或天災被排除，實際可得的賠償亦會減少。
最後提醒：以上保費率、年費及墊底費水平為市場公開資料的參考範圍，各保險公司會不時調整產品條款與定價，個別單位的實際保費亦會因樓齡、面積、樓宇類型及投保額基準而異，投保前應以保險公司及按揭銀行的最新報價與保單條款為準。
