香港住宅按揭有個「七成關口」：金管局規定，銀行一般只可以借到樓價七成。想借八成、九成，市場上最主流嘅方法係經銀行申請「按揭保險」——由按證保險公司承保，銀行先肯放貸。本文會拆解按揭保險點運作、保費點計，再比較 5 個上車按揭選擇同適用情況，幫你計清楚先上會。文中金額均以港元計。
按揭保險係咩？一張保單，受保嘅係銀行
按揭保險計劃早喺 1999 年 3 月由香港按揭證券有限公司推出，2018 年 5 月 1 日起轉由旗下全資附屬嘅香港按證保險有限公司經營。呢張保單唔係賣俾你嘅：銀行係貸款人兼受保人——借款人斷供時，按保會賠償銀行七成以上嗰部分貸款嘅損失，而保費由借款人承擔。正因為有按保，銀行先肯借高成數貸款，首期負擔由三成降至一成至兩成。申請必須經參與銀行辦理，唔可以直接向按證保險公司投保；銀行「預先批核」多數兩個工作天內有初步結果，證明有效期一般 30 日，方便睇樓時用嚟議價。
保費繳付主要有兩個選擇：一次過繳清可選擇將保費「加借」入按揭貸款內攤分，三年內全數清還、轉按或賣樓，可申請退回部分已繳保費；逐年繳付首年保費較高，之後每年按剩餘貸款額續保而遞減，一般不設折扣同退保安排。
成數分級：2024 年 10 月 16 日或之後簽臨約適用
金管局喺 2024 年 2 月撤辣時暫停加息兩厘嘅壓力測試要求，同年 10 月再將銀行按揭成數上限劃一為七成並取消樓價上限；想借超過七成，就要靠按揭保險。按證保險公司現行分級如下：
- 樓價 1,000 萬元或以下：最高八成或九成*
- 1,000 萬元以上至 1,125 萬元以下：八成至九成*（貸款額上限 900 萬元）
- 1,125 萬元或以上至 1,500 萬元：八成
- 1,500 萬元以上至 1,715 萬元：七成至八成（貸款額上限 1,200 萬元）
*九成只適用於所有抵押人首置（申請時均未持有任何香港住宅物業）兼固定受薪人士。物業價格超過 1,715 萬元嘅新個案，銀行本身已可直批七成，一般毋須買按保；細節以按證保險公司官方公布為準。
揀之前：5 項評估重點
以下五點係評析唔同高成數方案嘅通用準則，官方數字以機構最新公布為準。
評估一：成數、樓價同貸款上限夾唔夾
先睇目標物業價格落入邊個級別、最高借到幾成、貸款額有冇封頂，初步計好首期預算，再向銀行攞報價。
評估二：實際成本——保費、利息同回贈
按揭保險費以貸款額某個百分比計，視乎樓價、成數、還款年期同繳付方式；除咗保費，仲要比較銀行現金回贈、罰息同利息，計「全包」先係真正成本。
評估三：入息同還款能力審查
壓力測試已暫停，而家審批核心係供款與入息比率（DSR）上限五成，即每月總債務供款唔可以超過月入一半；九成按保仲要首置加固定受薪，自僱人士要準備充足入息證明，一般較難借足九成。
評估四：條款彈性——罰息、轉按同退保
按保隨貸款走，一次過繳付可申請按比例退保（以按證保險公司條款為準）；發展商同財務公司方案罰息期長、條款繁複，簽約前要逐條睇清楚。
評估五：風險承受——發展商同財務公司嘅隱藏成本
發展商「呼吸 Plan」同財務公司貸款蜜月期後息口急升，實際年利率隨時雙位數；按保雖要一筆過保費，但利息按銀行正常按揭計，長遠通常係最穩陣嗰條路。
5 個上車按揭選擇同適用情況
以下五個選擇，大致由「最穩陣」排到「最高風險」，逐個睇特點、成本同適用人群，再按自己情況對號入座。
選擇一：銀行直批七成按揭（唔使買按保）
特點：按揭成數七成以內，銀行可以直接批，毋須經按揭保險，慳返成筆保費；物業價格冇上限，二手樓、轉按、非首置一樣適用，過到 DSR 五成同銀行內部審批就得。成本：冇按揭保險費，首期要預至少三成，另加印花稅、律師費等使費。適用人群：首期儲夠三成、想慳保費嘅買家，亦係轉按慳息嘅主流選擇。
選擇二：按揭保險計劃——九成按揭（首置專用）
特點：樓價 1,000 萬元或以下，首置（所有抵押人未持有香港住宅物業）加固定受薪即可借足九成，首期最低只需一成；1,000 萬至 1,125 萬元物業可借八成至九成，貸款額以 900 萬元封頂。成本：以 90% 按揭、30 年還款、一次過繳清為例，保費約為貸款額 5%——800 萬元樓、貸款額 720 萬元計，即約 36 萬元，可加借入貸款攤分；逐年繳付首年約為貸款額 2.5% 至 3%，其後遞減（實際以按證保險公司最新保費表同銀行報價為準）。適用人群：首期得 10% 至 20% 嘅首置客；係目前「低首期上車」最主流、條款最標準嘅做法。
選擇三：按揭保險計劃——八成按揭（非首置自住都用得）
特點：樓價 1,715 萬元或以下，八成按揭唔使首置都申請到，換樓客、自住物業一樣用得；貸款額上限視乎樓價級別，最高 1,200 萬元，轉按自住（唔套現）亦可經按保做八成。成本：保費比九成低一截，通常約為貸款額 1% 至 3%，實際以保費表為準。適用人群：首期得兩成嘅非首置自住買家，亦係「呼吸 Plan」到期後轉返銀行按揭嘅出路之一。
選擇四：發展商高成數按揭（呼吸 Plan）
特點：一手新盤常見，發展商財務公司提供八至九成甚至更高成數，樓花未入伙都可以上會，毋須經按揭保險，申請門檻亦較寬鬆。成本：冇按揭保險費，但通常首兩三年低息或免息「蜜月期」，之後息口大幅跳升或要求一筆過清還轉走，罰息期長、罰息高，實際成本隨時貴過按保。適用人群：睇中樓花、短期內有能力轉按嘅買家；簽約前務必計清楚蜜月期之後嘅供款，唔好淨係睇頭幾年嘅「甜頭」。
選擇五：財務公司高成數貸款／二按
特點：銀行批唔足時，部分人會轉向財務公司做二按或高成數貸款補首期差額，審批快、文件要求寬鬆，二手樓一樣做到。成本：冇按揭保險費，但實際年利率經常達雙位數，部分另收手續費；一旦斷供，財務公司有權收樓，風險喺五個選擇入面最高。適用人群：只宜作短期過渡，例如資金回籠就盡快清還；唔建議長期背住高息二按，更加唔好為咗「上車」而夾硬借。
5 個選擇比較一覽
| 選擇 | 最高按揭成數 | 有冇按揭保險費 | 樓價／貸款限制 | 啱邊類人 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行直批七成 | 七成 | 冇 | 樓價冇上限（受 DSR 五成限制） | 首期夠三成、想慳保費 |
| 按保·九成 | 九成 | 有（30 年一次過約貸款額 5%） | 樓價 1,000 萬元或以下 | 首置＋固定受薪、首期得 10% |
| 按保·八成 | 八成 | 有（比九成低） | 樓價 1,715 萬元或以下（貸款上限最高 1,200 萬元） | 非首置自住、首期得 20% |
| 發展商高成數按揭 | 通常八至九成或以上 | 冇，但蜜月期後息口會升 | 一手新盤、樓花常見 | 睇中樓花、計劃短期內轉按 |
| 財務公司二按／貸款 | 視乎審批補差額 | 冇，但實際年利率常達雙位數 | 視乎物業估值同還款能力 | 只作短期過渡，風險最高 |
常見問題
按揭保險係咪賣畀我嘅保單？點解要我畀錢？
唔係。按揭保險嘅受保人係銀行——你斷供時，保險公司會賠償銀行七成以上嗰部分貸款嘅損失。銀行因為有呢張保單先肯借高成數，保費就由借款人承擔，可以理解為「用一筆過費用換低首期」。申請一定要經參與銀行，唔可以直接向按證保險公司投保。
保費一次過定逐年繳，邊樣抵啲？
視乎你打算持有層樓幾耐。一次過繳清可以加借入貸款攤分，三年內清還、轉按或賣樓可申請退回部分保費（以按證保險公司條款為準），適合打算持有一段時間嘅買家；逐年繳首年較高、之後遞減，但一般冇退保安排。長揸計一次過通常較抵，準備短期轉按就要計清楚。
唔係首置、或者自僱人士，用唔用到按保？
用到，但有條件。八成按揭只要求自住，非首置都申請到；九成就要所有抵押人首置兼固定受薪。自僱或佣金制人士要提供完整入息證明（稅單、銀行月結單等），銀行按實際入息審批，一般好難借足九成。
發展商「呼吸 Plan」到期，可唔可以轉返銀行按保？
可以。只要物業自住、估價過到，就可以經銀行轉按，用按保借八成（唔可以順便套現加按）。記得預留時間：先計清楚原合約罰息期同罰息，再提早兩三個月搵銀行做預先批核，避免蜜月期結束先急住轉。
居屋第二市場買樓用唔用到按揭保險？
用到。按證保險公司由 2024 年 3 月起將按保擴展至居屋第二市場，白表／綠表買家最高分別可借 90%／95%（以按證保險公司公布為準），詳情可向參與銀行查詢。
資料來源與注意事項
- 香港按證保險有限公司官方網頁「按揭保險計劃」：按揭保險計劃（2026 年 9 月查閱）
- 香港金融管理局按揭措施相關公布（2024 年 2 月暫停壓力測試、2024 年 10 月統一按揭成數上限等；2026 年 9 月查閱）。
- 保費率、成數分級、退保安排同推廣優惠會因應市況調整，一切以按證保險公司最新公布同銀行最終批核為準；文中保費例子為市場常見水平參考，實際按個別個案報價。
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