轉按定唔轉好？6 個方案嘅適用情況同成本比較

揸住層樓供咗兩三年，銀行不時寄信嚟話「轉按慳息、送現金回贈」，身邊又有人話轉按可以順便套現。到底轉按係咪真係有着數、轉去邊間銀行好，定係「唔郁」先最精明？要答呢條問題，唔可以淨係睇回贈有幾高，而要將罰息期、律師費、供款能力同自己嘅資金需要一次過計清楚。

呢篇以「本身有按揭嘅業主」做對象，列出 6 個轉按與否嘅實際選擇，逐個講適用情況、好處同要注意嘅地方。本文唔做實測排名、冇星級評分，規則資料以官方公布為準，利率同回贈就以銀行當時書面報價為準。

本文評選準則與資料來源

本站評估「轉唔轉、點樣轉」，主要睇五點：一，罰息期過咗未——未過要計罰息同退回回贈；二，轉按後實際慳到嘅利息，抵唔抵得過律師費等成本；三，自己供款能力過唔過到現行審查——金管局自 2024 年 2 月 28 日起暫停「假設加息兩厘」嘅壓力測試，而家主要睇每月供款佔入息唔超過 50%；四，需唔需要套現——加按會令貸款額同月供一齊加大；五，用銀行直批定經轉介平台格價，邊個 offer 啱自己。資料來源包括香港金融管理局公布、銀行按揭計劃同市場轉按指南，查閱日期為 2026 年 9 月 3 日。

快速結論：罰息期滿先行動，計清成本先好轉

• 罰息期未完：多數唔值得轉——罰息加退回回贈，隨時抵銷晒所有優惠。
• 罰息期已過：攞幾個報價比較先講，經按揭轉介平台免費格價通常最慳時間。
• 目的係套現：要計清楚新貸款額同每月供款，唔好為咗套現而借多咗。
• 嫌麻煩或者慳唔到息：「唔轉」本身都係一個合理選擇。

評測對比表

逐項介紹

平手轉按（同額轉去另一間銀行）

• 特點：將現有按揭原額轉去另一間銀行，貸款額不變，目標係攞更靚利率或者現金回贈。滙豐、中銀香港、恒生、渣打呢類大型銀行都有轉按計劃，市面上亦有銀行用較高回贈搶客。
• 適合邊類人：罰息期已過、貸款額唔細、仲有兩三年以上供款年期嘅業主。
• 需留意：要重新估價同過入息審查（現行供款佔入息上限 50%）；律師費一般幾千蚊，部分銀行提供律師費補貼；罰息期內轉要罰貸款額約 1% 至 3%，並退回已收嘅現金回贈。

加按套現（轉按兼借多啲）

• 特點：轉按時順便加大貸款額，將樓宇升幅套現成現金；加按後總貸款額要符合銀行政策同金管局規定嘅成數上限。
• 適合邊類人：樓價明顯升值、有實際資金需要，而月供佔入息比例仍然鬆動嘅業主。
• 需留意：貸款額大咗、還款期可能重新起計，總利息支出會增加；如果套現資金用嚟再投資，要衡量槓桿風險，量力而為。

原銀行續期（唔轉行，重新報價）

• 特點：罰息期滿後直接同原銀行傾新利率同回贈，或者攞定其他銀行嘅 offer 叫佢哋 match，手續比轉行簡單。
• 適合邊類人：嫌轉按麻煩、原銀行願意貼近市場報價，或者貸款餘額細到轉按唔划算嘅業主。
• 需留意：銀行對現有客戶嘅 offer 有時唔及新客進取，記得攞多幾個報價做參考再還價。

按揭轉介平台（免費格價代辦）

• 特點：經絡按揭轉介、中原按揭、ROOTS上會等平台，免費幫業主一次過比較多間銀行嘅利率同回贈，再由專人跟進申請；平台收入嚟自銀行佣金，唔會向申請人收費。
• 適合邊類人：罰息期已過、準備轉按但唔熟悉銀行優惠嘅業主。
• 需留意：要揀正規、有規模嘅平台；任何聲稱要先收「顧問費」或「轉介費」嘅中介都要提高警覺。

財務公司二按（唔郁主按揭嘅另類資金）

• 特點：唔郁原有銀行按揭，另外向財務公司借第二筆有抵押貸款（二按），批核一般比銀行快。
• 適合邊類人：主按罰息期未完、又急需資金嘅業主——只應視為最後選擇。
• 需留意：二按息率明顯高過一按，手續費亦多；嚴重拖欠時有被追收甚至收樓嘅風險，借前一定要確認自己還款能力。

按兵不動（繼續現有計劃）

• 特點：罰息期未完、慳息幅度唔大、或者根本冇資金需要時，繼續用現有按揭計劃。
• 適合邊類人：供款壓力唔大、貸款餘額細，或者兩三年內打算賣樓嘅業主。
• 需留意：市場利率向下時，一直唔轉可能變相供貴咗；每年罰息期滿時重新睇一次報價就夠。

條件式選擇建議

• 罰息期未完：唔好轉，除非極急需資金，而且要預先計埋罰息同退回回贈。
• 罰息期已過、想慳息或攞回贈：先經轉介平台攞幾間報價，再攞返去同原銀行傾。
• 有明確資金需要（例如裝修、交稅）：考慮加按，但要控制貸款額同月供。
• 貸款餘額細（例如得百幾萬）：轉按慳息有限，傾向原銀行續期或者唔郁。
• 唔想有任何風險：按兵不動，等下次罰息期滿再比較。

自行評估檢查清單

• 我層樓嘅罰息期完咗未？未完嘅話罰息同退回回贈一共幾多？
• 轉按後每月供款慳到幾多？慳到嘅錢抵唔抵得過律師費同時間成本？
• 我嘅每月供款佔入息比例，喺 50% 上限之下過唔過到？
• 我真係需要套現嗎？加按後嘅月供我長期負擔得起嗎？
• 我有冇攞齊幾個 offer 比較，定係淨係聽咗一間銀行講？
• 如果我打算兩三年內賣樓，轉按仲有冇意思？
• 罰息期、回贈發放條件同提早還款條款，我有冇逐字睇清楚？

常見問題

轉按一定要等罰息期完結嗎？

市場上大部分按揭計劃設兩至三年罰息期，期內轉按要向原銀行罰款，普遍為貸款額 1% 至 3%，並要退回當初收嘅現金回贈。罰息期完結前約三個月可以開始申請，安排到罰息期滿當日先過戶，就可以避開罰息。

轉按要幾多錢同時間？

如果已過罰息期，主要成本係律師費，一般幾千港元，部分銀行會提供律師費補貼。成個流程由申請到完成大約一個月至個半月，實際視乎估價、銀行審批同律師樓進度；申請前要預留時間，避免兩邊供款重疊。

而家轉按仲使唔使壓力測試？

金管局自 2024 年 2 月 28 日起暫停「假設利率上升兩厘」嘅壓力測試要求。而家銀行審批轉按，主要檢查每月供款與入息比率（DSR）唔超過 50%，即每月供款唔可以超過月入一半。

用按揭轉介會唔會收我錢？

正規轉介平台例如經絡按揭、中原按揭、ROOTS上會，對申請人係免費嘅，收入嚟自銀行佣金。要留意有冇人問你先收「顧問費」——正規服務唔會咁做；亦要將平台 offer 同銀行直批 offer 一併比較，揀最啱自己嘅方案。

資料來源與注意事項

本文按金管局現行按揭監管安排整理：自 2024 年 2 月 28 日起暫停壓力測試要求，供款與入息比率上限為 50%；現金回贈若超過貸款額 1%，計算按揭成數時須將整筆回贈計入貸款額，此規定源自金管局住宅按揭貸款指引。罰息期、律師費同回贈水平屬市場慣例，實際數字因銀行、物業同個人情況而異，一切以銀行書面批核為準。本文並非財務建議，轉按涉及長期財務承擔，決定前請自行計數或諮詢專業人士。

主要資料來源（2026 年 9 月 3 日查閱）：香港金融管理局網站及住宅按揭貸款指引；MoneySmart 轉按指南；經絡按揭轉介、中原按揭、ROOTS上會網站；胡‧說樓市《轉按全攻略》。